LH 혁신방안 발표가 임박했다. 사진은 경상남도 진주에 위치한 LH 본사.

① 대안이 없다…디벨로퍼 업무 그대로 가져가
지난 27일 김현준 LH 신임사장은 서울 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에 출석했다. 26일 취임한 후 첫 번째 행보다. 이 자리에서 그는 LH 혁신방안이 마련됐는지 묻는 박성민 국민의힘 의원의 질문에 “주택 공급, 택지 조성, 신도시 건설은 LH 본연의 업무로 LH가 하는 것이 맞다고 본다”고 말했다.

그는 취임사에서도 비슷한 맥락의 이야기를 전했다. 그는 “2ㆍ4 주택공급대책(공공주도 3080+), 주거복지로드맵, 3기 신도시 사전청약 등 LH에 주어진 정책사업을 속도감 있게 추진하겠다”며 “공공임대ㆍ공공전세ㆍ공공자가ㆍ공공분양 등 다양한 방식으로 주택을 공급해 부동산 시장 안정화에 최대한 기여하겠다”고 말했다.

이런 정황으로 봐서 결국 ‘혁신방안’이 나오더라도 LH 해체 등 획기적인 변화는 없을 것이라는 관측이 나온다. 비록 직원들의 땅투기로 국민적 신뢰가 땅에 떨어지긴 했지만, LH에 견줄한만 ‘공공 디벨로퍼(developer)’는 사실상 없기 때문이다.

문재인 정부의 가장 큰 부동산 정책인 3기 신도시를 보자. LH를 비롯해 SH(서울주택도시)공사, GH(경기주택도시공사), 인천도시공사 등 지방자치단체 산하 공기업들이 사업 시행자로 참여하고 있다. 그러나 사업 참여지분만 봐도 LH가 최대 95％(남양주왕숙지구)에 달한다.

이 같은 참여지분 확보에는 1ㆍ2기 신도시 조성에서 쌓아온 기술력, 시공경험 등이 바탕이 됐다. 그리고 그만큼의 자본력이 뒷받침했다. 사실상 3기 신도시 조성을 이끌어나가는 조직을 해체한다면, 정부 정책도 상당부분 영향을 받을 수밖에 없다.

② 투기방지 총력…입지조사는 국토부가 다시 맡아

땅투기 의혹의 진원지라고 할 수 있는 신규택지(입지) 조사는 국토교통부로 이관할 가능성이 높아 보인다. 국토부 공공주택추진단과 국토부 산하 5개 지방국토관리청이 가져가는 게 유력한 것으로 전해졌다.

신규택지 조사는 본래 국토부 업무에 속하지만, 이제까지 LH에 위탁했다. 세종시에 머물러 있는 국토부의 입장으로 봐도, 전국 신규 택지들의 상황을 제대로 알 수가 없고 때문에 정확한 주택공급와 수요조사도 이뤄질 수 없다는 판단에서다.

그리고 LH는 지역본부별로 관련 부서를 신설해 진행했다. 지역본부에서도 보안에 각별히 신경을 썼지만, 이 과정에서 정보가 유출돼 3기 신도시 등의 토지를 선매입해 투기한 사례들이 문제가 됐다.

특히 신규택지 조사만 국토부가 가져가는 방안은 현재 LH를 크게 흔들지 않은 선에서 투기 방지에도 효과적이라는 점 때문에 포함될 확률이 높다. 어떻게든 LH를 혁신해야 한다는 점에서 정부 입장에서도 궁여지책이다.

다만 국토부 및 지방국토관리청 직원들이라고 해서 LH 직원 이상으로 공정ㆍ투명성이 확보될 수 있을지 의문이라는 지적이 나온다. 당장 지방국토관리청만 해도 서울지방국토관리청, 원주지방국토관리청, 대전지방국토관리청, 익산지방국토관리청, 부산지방국토관리청 등 5곳으로 나뉘어져 있다.

LH에 정통한 한 관계자는 “투기 방지를 위해선 결국 정보 노출을 최소화할 수밖에 없는데, 신규택지 조사는 특성상 일정 규모의 필수 인력들이 투입될 수밖에 없다”며 “결국 어떤 제도적 장치를 두고 재발을 막는지가 관건”이라고 설명했다.

③ 리츠사업…민간에 맡겨 부동산 간접투자 활성화
LH가 정책사업 추진 과정에서 관여해 온 리츠(REITsㆍ부동산투자회사) 사업을 민간에 이양하는 것도 검토되고 있는 것으로 보인다. LH가 2012년부터 현재까지 공공임대리츠, 행복주택리츠, 주택개발리츠 등에서 총 55개 리츠를 설립했으며 지난해 6월 현재 43개 리츠를 진행하고 있다.

리츠는 LH가 보유한 토지를 대상으로 민간 사업자(건설ㆍ금융사)를 선정하고, 공동으로 자금을 조달해 시행하는 방식으로 이뤄진다. LH 자체 재정을 투입해 다수 주택사업을 진행하는 데는 시간도 오래 걸리고 인력 투입도 만만치 않은 만큼, 민간과 협력해 속도를 높인다는 게 당초 취지다.

특히 정부가 2ㆍ4 주택공급대책, 주거복지로드맵, 3기 신도시 등 대형 정책사업을 잇따라 마련하면서 리츠의 비중도 높아지고 있다. 리츠의 성격도 다양해 도시재생리츠, 제로에너지단독리츠, 상업용지리츠, 공공지원민간임대, 허브리츠, 토지지원리츠 등도 잇따라 등장했다.

이런 리츠들은 민간의 창의적 설계를 바탕으로 상품성을 높이는 게 관건이다. 정부는 리츠를 대상으로 우선공모주 청약 등을 통해 부동산 간접투자의 폭을 넓힐 방침이다. 이런 취지를 실현하기 위해서는 민간에게 권한을 위임하고, LH 개입은 최소화해야 한다는 목소리가 끊이질 않았다.

한 대형 건설사 개발사업부서 임원은 “도시재생, 제로에너지 등 공공 주도로 추진하기에는 한계가 있는 신사업 분야들은 관련 기술력과 경험을 확보한 민간에게 적극 길을 터주는 방안이 필요하다”고 강조했다.

정석한기자 jobize@

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